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湖南法治報訊（通訊員 龔瑾 范質(zhì)惠）陳某系益陽市某小區(qū)業(yè)主，2018年在購買該小區(qū)房屋時，與小區(qū)物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，協(xié)議就物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)公司與業(yè)主的義務(wù)、物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)等事項進(jìn)行了約定。陳某自購房后一直未交納物業(yè)費，2024年8月物業(yè)公司將陳某起訴至益陽市赫山區(qū)人民法院，要求陳某支付拖欠的物業(yè)費15120元及違約金3000元。在訴訟過程中，陳某辯稱其房屋存在質(zhì)量問題一直未收房，且陳某在外地工作，房屋長期處于空置狀態(tài)，認(rèn)為其不應(yīng)交納物業(yè)費。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，陳某與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》系雙方真實意思表示，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合同合法有效，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行各自的義務(wù)。協(xié)議明確約定了物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量以及物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)等，物業(yè)公司已經(jīng)按照協(xié)議約定和有關(guān)法律規(guī)定提供服務(wù)，陳某以未居住房屋從而未接受物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。法院認(rèn)為無法律依據(jù)，不予支持。對于陳某辯稱的房屋質(zhì)量問題，系房屋建筑工程質(zhì)量問題，屬商品房買賣合同關(guān)系，與該案物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系并非同一法律關(guān)系，陳某可憑據(jù)另案向相關(guān)責(zé)任單位主張權(quán)利，不能以房屋質(zhì)量問題為由拒付物業(yè)費。

后經(jīng)法院組織雙方調(diào)解，物業(yè)公司同意免除違約金，就該房屋空置期間的物業(yè)費打折收取，并承諾對陳某反映的質(zhì)量問題協(xié)調(diào)開發(fā)商解決，最終陳某同意該調(diào)解方案，當(dāng)庭向物業(yè)公司支付了拖欠的物業(yè)費13608元，就房屋質(zhì)量問題愿意與開發(fā)商自行協(xié)商處理。

【法官說法】

一、房屋空置期間仍需交納物業(yè)費。物業(yè)公司提供的是物業(yè)區(qū)域的公共事務(wù)管理服務(wù)，即建筑物及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、交通、公共秩序等項目的日常維護、修繕、管理、服務(wù)等，物業(yè)公司將公共設(shè)施配置到位，這種公共性服務(wù)不會因為某些業(yè)主沒入住、不使用，管理成本就會減少。因此，物業(yè)公司有權(quán)依據(jù)合同約定向業(yè)主收取未入住期間的物業(yè)費。若物業(yè)服務(wù)合同中就未實際居住房屋的情況作出物業(yè)費可享受減免的約定時，業(yè)主可以提交所規(guī)定的相關(guān)證明材料向物業(yè)公司主張減免物業(yè)費。如果物業(yè)合同沒有約定空置房物業(yè)費減免條款，根據(jù)《湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十五條五項“業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同約定時間，為已辦理房屋交付手續(xù)但未入住或未使用的空置房交納物業(yè)服務(wù)費時，物業(yè)服務(wù)費按不超過90%交納，具體優(yōu)惠幅度由市、縣確定”，業(yè)主可以向物業(yè)公司協(xié)商主張相應(yīng)的折扣交費。

二、房屋質(zhì)量問題不能作為拒交物業(yè)費的理由。房屋買賣和物業(yè)服務(wù)屬兩個不同的法律關(guān)系。對于房屋質(zhì)量問題要查找原因，若系房屋本身質(zhì)量問題，業(yè)主可以根據(jù)商品房買賣合同向開發(fā)商主張權(quán)益；若系公共部分維護不當(dāng)引發(fā)的問題，物業(yè)公司有責(zé)任維修、維護；若系業(yè)主自己使用不當(dāng)?shù)膯栴}，相關(guān)損失應(yīng)由業(yè)主自行承擔(dān)；若系其他業(yè)主未盡到房屋管理和注意義務(wù)造成侵權(quán)，則應(yīng)由其他業(yè)主承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

【法條鏈接】

《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第一款：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。

責(zé)編：楊紹銀

一審：楊紹銀

二審：伏志勇

三審：萬朝暉

來源：湖南法治報